我为什么放弃当代采育满庭春MOMA

我为什么放弃当代采育满庭春MOMA

一、两次售楼处见闻第一次摇号前，据说当代置业挨个打电话通知网申客户来看沙盘，看着QQ群里许多朋友都接到通知，而作为管理员的我始终没有。我选择了不请自去，到售楼处看看。盛夏的那个中午，售楼处比较冷清。销售是个女孩，跟我基本同龄，讲得比较认真，基本让我满意。唯独有一点有点不爽，就是言必称自住房就是保障房。自住房的价格和产权划分，保障房的品质，甚至连保障房都不如，这是最坑爹的了。销售听说我出过国，便来了兴致，跟我聊起出境旅游的经历。当时，沙盘不让拍照。没关系，有群友拍了，足够收藏了。第一次摇号，我排在六倍正选之外，好像是15500多名（申购优先总数24000多人）。当然，这个结果比金隅汇星苑、首创悦都汇、金隅汇景苑强。在那三个项目摇号时，我几乎都是接近垫底。第二次摇号，不按比例，是大排序，我排在7000名。按照第一次选房的节奏，有可能选到除120平米以外的其他各个户型。不过，我最青睐的还是120平米三居户型。其他的户型都有明显瑕疵。据说当代置业又挨个打电话通知客户们来看沙盘。我依旧没接到通知，依旧是不请自来，而且带着老婆和老娘一起来。8月17日上午10点半，第二次走进位于成寿寺中海城底商的那个黑乎乎的屋子（售楼处）里。有四点感受：（一）看沙盘拿户型图的客户明显增多。熙熙攘攘，人头攒动，虽不至于爆棚，但屋里好闷。来看房的估计多是非优先，好容易有一次买自住房的机会，肯定高度重视。纵然地段偏僻，也要来看看。这个场面，恐怕让开发商很有底气。（二）户型图越发粗制滥造。一般来说，商品房售楼处的楼书都制作精美。当代采育的楼书真是亮瞎眼。第一次来看户型，带走的是彩页；第二次来看户型，全是A4纸的复印楼书。我了解，这个项目的楼面地价是4600，售价9500，给开发商的腾挪空间只有4900。由于建安成本和融资成本是刚性的，开发商只能尽可能节约营销成本。精打细算没有错。不过，这么粗制滥造的户型图，确实有点太抠唆了，不像是港交所上市企业的作风啊。（三）服务质量比较糟糕。客户人多，销售人少，做不到一对一讲解。于是，售楼处摆起了咨询台。销售像办税大厅的官员那样坐堂，应对各方来问。这就很难让人问得充分，了解得透彻。此外，销控图也被遮挡起来，不给大家看剩余房源的情况，这对购房者的决策显然有不利影响。我们只能每天查询住建委可售商品房的信息，来加以对照。（四）售楼处形象和选址不佳。当代采育的售楼处没窗户，只有一个门，面积比较小，所以呆一会就一身汗。和这个小黑屋相映成趣的，是售楼处门口的保安，有点像黑社会。让人觉得拿着百万大钞进了贼窝。二、对于项目本身的感受关于当代采育，此前我已经多次撰文。把以前的观感总结一下，可以概括为6个“最”和4个“平”。（一）采育镇里的6个“最”当代采育创造了采育镇的6个“最”：1. 地理位置最偏。当代采育位于采育镇西北角，距离镇中心2公里。2. 起步售价最高。当代采育每平米9500。此前采育最贵的新房是波尔多，起步价4500，后来慢慢涨起来，售罄时12000。采育的回迁房育新花园，政府回购价9000。蓝天花园2005年售罄价2850。3. 居住密度最高。当代采育的容积率是2.8。波尔多的容积率是1.3，蓝天花园的容积率是1.2，育新花园的容积率是2.5左右。相比之下，当代采育显然密度最大。4. 居住高度最高。当代采育共有8栋住宅楼，18层的有5个，27-28层的有3个。此前最高的是回迁房，也就不到20层。采育镇硕果仅存的几块居住用地可能都会开发别墅。因此，当代采育这个第一高度的帽子是要戴到永久了。5. 物业费最贵。每平米每月2.66元。据说波尔多的物业费是2.2元，此前是采育最贵，蓝天花园是0.9元每平米，回迁房小区也基本在1元左右。当然，物业公司是劳动密集型企业，物业费一经确定，若干年内都改不了。我们不能拿现在的劳动力成本跟几年前比。但2.66元不算便宜，能否提供物有所值的服务，有些存疑。6. 居住配套最不确定。采育镇虽然很多中低端配套，但都在镇区中心。采育镇周边500米内的配套，大概只有一个公交站和一条排污河（凤河）。流经当代采育地块的河段，没治理有异味（往南1公里就清澈些了，感觉景观像湿地）（二）当代采育户型4个“平”1. 120平米三居户型：做到居住功能分区的平衡性。这是我最青睐的户型，也是第一次选房去化最快的户型。2. 84、87和94平米二居户型：属于比较平庸的二居户型，缺乏亮点，但也没有特别明显的缺陷。3. 106平米小三居户型：这种全南向长条户型，让人感觉居住空间是平铺的，没有层次感。尤其是主卧套书房的格局，必须穿过书房才能到卧室，比较怪异。当然，像我这种藏书数千的人来说，这样的布局就是让我看完书就睡觉的。4. 131平米三居户型：客厅偏大，卧室分散，感觉功能分区不够平衡。不过，它可以满足置业一步到位，基本不用换房了。开发商的户型图跟实际建筑面积有较大误差，只有84平米户型还算基本符合实际，87、94、106、115、131平米，在实际楼体中分别是89、96、103、120、136平米。宣传资料和实际图纸有这么大的差别，实在是有点怪异和不靠谱。三、对于当代采育项目配套的感受当代采育项目配套的最大问题，在于不确定性。我挤进队伍里问销售关于采育小学划片的问题，他说能否把当代采育划进来，现在不清楚，到时候需要业主自己跟学校联系。这个回答太不负责了。有些有良心的开发商为了提高楼盘档次，注重去拿有配建幼儿园、学校的地块，积极引入重点学校办分校，开发商虽然付出了建设成本，但楼盘品质、影响力和价格都提升了，取得了经济和社会效益双丰收。这方面，当代置业显然没有做任何前期工作。具体说说配套都有哪些不确定性吧。（一）教育：能否划入采育小学的入学片区现在还是未知数。其实当代采育离采育小学也就1公里多，难道会划片到河对岸的农村去吗？（二）商业：开发商说的30万平米商业，连影都没有，毫无确定可言。连亦庄都没有这么大体量的购物广场，采育镇的人口数量和收入水平远低于采育，哪个商业地产开发商会跑到这里来做商业？想享受高档商业，还是驱车17公里到廊坊万达吧。（三）公交：采育镇政府出资的高速通勤班车，是很有远见的便民措施。不过，这个班车是否延伸到当代采育地块，还是个未知数。当代采育的许多住户都是刚需中的刚需，对班车是有需求的，甚至是因为有班车才考虑来这里置业，出行时间相对集中。住户中即便只有300人有乘坐班车的需求，就足以让早晚高峰的几趟班车吃不消。无论班车始发站是否挪到当代采育（现在在采育小学），都足以让班车在始发站基本爆满。这让先前入住采育的其他几个小区的业主情何以堪？注意：高速班车不允许站人，保证每人有座。一趟车就五六十个座位，并不算富余。所以，班车站的问题，现在确实还是未知数。但愿以后能够开两个首发站，一个在采育小学，一个在当代采育，并增加班次，兼顾大家的利益。至于区域内的普通公交，线路少、间隔久、路程长、站次多、车况差，根本无法作为靠谱的通勤工具。（四）地铁：当代采育距离亦庄线比较远，差不多30公里吧，而亦庄线换乘五号线的那段路，着实很痛苦。至于八号线，2016年会通到瀛海，那边已经建设车辆段了，就意味着不会继续南延。瀛海到当代采育大约20多公里，而且必经的104国道路况不咋地，大车很多，动辄拥堵，不太好走。所以，采育通地铁，我看起码2020年以前不会有规划。（五）高铁：有人说北京到廊坊的城际高铁可能会在采育设站。我原本相信这一点，后来认真研究了一下，发现不可行。北京到廊坊目前已经有高铁了，就是京沪高铁会途经廊坊站。从廊坊站到北京南，大约24分钟，比从黄村坐地铁到北京南还快。当然，票价也不菲。既然有京沪高铁了，就不大可能再建新的，顶多是加车。高铁采育站，2020年之前我觉得不会进规划。（六）高速路：如果自驾走高速，往返20元高速费，加上70元油钱在所难免。一个月2000多元交通费，对于刚需上班族来说不算少。京沪高速是反向拥堵，受中心城区去亦庄通勤上下班的影响，上班出城堵，下班进城堵。因此，一般情况下从采育开车进城上下班，虽然只有双向四车道，路况也比较差，但总体还算顺畅，时速跑到70-80没问题（限速90），进一趟城，开到南三环大概40分钟。不过，高速路最怕下雨、下雪和下雾，这个很不靠谱。尤其是东南区域，雾霾天气一封路就麻烦了。所以，靠高速路长途通勤，还不是很踏实。至于104国道，堵得一塌糊涂，根本开不起来，别想了。（七）新能源车充电：北汽新能源就在采育镇，有人又开始打主意，如果当代的物业不允许在小区内部安装充电桩，就去北汽新能源公司院里充电站充电。后来我了解到，北汽新能源是封闭管理，不是本公司员工，根本进不去，更别提充电了。所以，想自驾新能源车走高速的朋友要郁闷了。四、说说当代采育的优势当代采育满庭春MOMA，虽然有这样那样的问题，但归根到底最大的问题还是地理位置偏僻。这是大家放弃它的主要原因。不过，由于采育镇前期基础打得比较好，其镇内基础配套还说得过去。超市、卫生院、学校、幼儿园、消防队。除了学校和幼儿园，其他资源基本都可以共享。当代采育最可取之优势，就是价格。这是北京境内唯一低于每平米1万元的商品住宅。虽然跟周边二手房的差价没有30%那么多，但起码购入价还是便宜。八九十万买个二居，130万买个大三居，别说在中心城区，就连在六环沿线都是不可能的。在采育，可以圆一个囊中羞涩的刚需的住房梦，住个二居室；可以圆一个刚需改善住房条件的三居梦，用不太多的钱实现住大房子的理想。虽然地理位置偏僻，但好歹还是北京。有人批评二居室和小三居没有阳台。我觉得这点倒无所谓。现在很多刚需商品房的二居室、三居室也没有阳台，哪怕是内置阳台。因为阳台是算面积的。今年9月以前开发的商品房，飘窗是不算面积的，如果有飘窗，其实晾衣服也够用了。前提是要把衣服甩干再晾晒。有人担心自住房的质量，我觉得当代采育应该不会有这个问题。当代置业虽然对我比较冷淡，但好歹是上市公司，大企业，应该说不大可能会太坑。北京城建承建的房子，目前来看比较结实，没有明显的质量问题。当然，飘窗什么的是不可能有的。五、我的个人决断虽然有机会选到房子，但我还是放弃了。主要是三个原因：第一，开发商态度冷淡，两次摇号前后都没有给我打电话通知看户型，都是我不请自来，这让我很失望，很寒心。我虽然脸皮厚，但也不至于热脸去贴冷屁股。第二，房子位置太偏僻，而且拿到房本后五年不让转卖，租也租不上价，不具备投资价值，等于把百万资金锁定在采育镇了，起码九年或更久。第三，周边配套的不确定性让我不太满意，尤其是教育配套。近在咫尺的学校如果没资格去，不就等于被骗了吗？虽说采育小学在大兴区根本排不上名次，但好歹也算可以就近入学啊。我当过老师，知道就近入学对孩子有多重要。因此，在关注了大半年后，我没有出现在当代采育的选房现场。再见，当代采育；再见，葡萄之乡——采育镇。